• 泡沫需市場行爲調節

     

    據相關調查報告顯示:巨型MALL、商業步行街、CBD已經取代商鋪和寫字樓,成爲新的泡沫高度聚集區。

     

    华南MALL号称“全球最大MALL”,建筑面积高达89万平方米,占地面积43万平方米,商业面积40万平方米,停车位8000个,总投资25亿元。 此前,已有媒体披露,这个号称全球最大的MALL建成后,并没有带来相应的人气。“卖的人比看的人还多。”

     

    在國外,通常一個國家中最多也就2~3個城市有條件建設CBD。而商務部調查情況顯示,CBD作爲商業地産投資熱潮的縮影,在中國已“遍地開花”。據商務部最新統計,當下全國有意打造CBD的城市在40個以上。而最後一個大的泡沫則來自城市商業步行街。此前,據中國步行商業街工作委員會不完全統計,截至目前,全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條,步行商業街存量已超過200條。全國城市商業街長度累計已超過1800公裏,商業街總規模累計已超過1.5億平方米。

     

    一位商业地产的政府监管人士表示,“商业地产泡沫的产生,与开发商、经营者和一些地方政府的主观意识不当有着直接原因。首先,一些商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差,不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的,盲目套用住宅开发的模式,由此带来巨大了投资风险。其次,一些经营者在经营思路上亦有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想,不可能对商业地产完善规划和长期运营。 第三,在商业地产的开发建设中,存在着严重的形象工程。形象工程,加大了商业设施的建设、招商和经营成本,使项目招商往往陷入两难的尴尬境地,直接导致了日后泡沫风险的产生。”

     

    對于泡沫的解決辦法,北京中原房地産經紀公司總經理李文傑則認爲,商業地産本身是投資産品,只能通過市場行爲調節,單純指望政府出台某項金融政策和進行新的宏觀調控,並不能拯救商業地産。

     

    贏利靠長期維穩經營

     

    商業地産的盈利問題一直是個老大難,而商業地産的經營方式直接影響著開發企業的盈利狀況。商業地産幾經沈浮,經營方式已愈發多元化。于經營,于盈利,商業地産的“領路人”的萬達集團董事長王健林和商業地産投資先驅的昌盛集團的掌門人鄒錫昌都是最有發言權的。

     

    王健林從技術層面上總結了開發商業項目的六大心得:一是以租爲主,甚至只租不售;二是准確定位,包括合理選址及鎖定目標商戶;三是規模適中,不能盲目貪大;四是先招商後開發;五是注重規劃設計,尤其重視交通體系及內部空間構建等;六是嚴格控制成本,避免背負沈重債務。鄒錫昌旗下的昌盛集團早在1993年便開始籌建中華廣場,堪稱國內第一波商業地産投資的先驅。他說,“商業項目開發首先要有很強大的資金實力,其次經營方面的挑戰也是很嚴峻的,失敗多于成功”,他說:“中華廣場剛開業之初也很痛苦,我之所以沒有從先驅變成先烈,也許跟自己比較耐心和專注有關,我們希望做一個就成功一個”。

     

    值得一提的是,無論是王健林還是鄒錫昌,都在警告那些只想短期套現走人、無意長期經營的投資商,最好不要碰商業地産,否則害人害己。對此,中國商業地産聯盟理事長荀培路認爲,商業地産的大趨勢是項目投資理性回落,以租賃爲主的民營模式成爲主流,開發商對物業長期效益的追求將逐步取代急功近利的意識,商業地産開發經營將更趨于健康有序。”

     

    資金需擴寬融資渠道

     

    据权威数据显示,由于盲目投资,商业地产已然累积了高度的金融风险和商业风险。 商务部市场体系建设司刘晓峰处长在一个公开场合已明确表示,“全国商业地产对银行的信贷依赖水平在70%到80%,我国商业地产的自筹资金比例非常低,只占到33.5%,有些城市商业地产对银行的资金依赖已经超过了90%,大大超过了风险警戒线。这也从某种程度上说明了商业地产结构不合理,风险依然存在。”

     

    據悉,目前我國商業地産開發投資有50%左右的資金來源于銀行貸款。同時,個人購買商業用房貸款數量更大,貸款額已經達到2000億元。而據中國建設銀行相關統計,該行個人購買商業用房貸款余額是商業用房開發貸款余額的3倍以上。

     

    業內人士指出,“目前國內商業地産嚴重依賴于單一的銀行信貸渠道,部分項目銀行融資甚至超過90%,而銀行通過發放土地儲備貸款、商業地産開發貸款和企業流動性貸款,基本上參與了商業地産開發的全過程,實際上也承擔了其中各個環節潛在的資金風險和信用風險,宏觀調控政策重點“照顧”商業地産項目,很大程度上基于這一背景。”

     

    對此,深圳市德思勤投資咨詢有限公司董事長龍固新認爲,擴寬融資渠道,對商業地産來說是現在亟待解決的問題。他同時指出,未來國內商業地産開發將在尋求多種金融機構合作及拓展融資渠道方面,出現極大的變化。他說:“目前不少海外房地産基金等投資機構正在積極涉足國內市場,對投資回報預期良好的項目,他們興趣濃厚”。但他也指出,要得到海外投資機構的青睐,光有好項目是不夠的,假如開發企業的股權結構、財務安排及整體經營管理,都不夠透明、規範和穩健,人家也會敬而遠之。

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